一、物業安全保衛工作要點

日常治安保衛服務內容包括：安全監控、門崗內保、廣場外保、巡視檢查、地下車庫安保等。

1、崗位要求

（1）上崗前自我檢查，按規定著裝、儀容、儀表端莊整潔，做好上崗簽名。

（2）嚴格按崗位職責要求履行任務。

（3）保持充沛精力，具有高度責任感、使命干及奉獻精神。

（4）建立崗位記事本，對異常情況，及時記錄備案，并做好換崗和交接班的口頭和書面匯報。

2、安全監控工作程序

（1）安全監控系統設立24小時監控值班崗，全面了解和嚴密監視物業安全狀況。

（2）密切注意屏幕情況，發現可疑情況定點錄像，在大堂、客梯、展區、辦公及要害部位發現可疑情況要采取跟蹤監視和定點錄像措施，并同治在崗人員進行詢問盤查，同時向安全管理部報告。

（3）監控中心人員嚴守秘密，不得泄露本物業監控點等安保方面的詳細資料。

3、門崗內保工作要點

（1）前來展觀的市民應憑票進入展廳，無票人員禁止入內。

（2）嚴格執行各項規章制度，端正工作作風，樹立安保的良好形象。

4、門衛流動崗、廣場外保工作要點

（1）勤巡邏，勤思考，發現可疑情況及時處理

（2）維持廣場交通秩序，指揮和疏導進出車輛，引導要及時，態度要熱情。

5、巡視檢查工作要點

（1）巡視范圍包括展區1-3樓及夾層辦公區的樓面、連廊、各機房、各處通道、地下室等。

（2）按巡更路線巡視檢查，按規定點擊巡更器，發現問題及時解決，遇重大問題通知部長，巡視中嚴格杜絕盲點。

（3）巡視中思想集中，做到“看、聽、聞、問”，發現問題及時向班長匯報，并注意消防設施及器材的完好性。

（4）巡視時有禮有節，認真回答工作人員、參展人員的查詢，實行文明服務。

（5）接到治安、火警報警，及時趕到現場了解情況，做出正確處理。

（6）為了營造大樓內展示區、辦公區安靜、祥和氣氛，采取便衣巡邏方式，樓內巡邏人員身著便衣佩帶耳機式對講機進行巡視檢查。

6、室內外車場安保工作要點

（1）實行車庫安全服務，停車合理，指揮規范，車輛停放整齊。

（2）關注已停車輛，防止用戶粗心而造成損失，發現車輛報警立即趕赴現場。

（3）有重大活動安排，事先預留車位，擺放醒目標志，加強對外車輛的引導和指揮。

二、物業安全管理的防與保

物業安全管理是指物業服務公司采取各種措施和手段，保證業主和使用人的人身和財產的安全，維持正常的生活和工作秩序的一種管理工作。物業安全管理包括“防”與“保”兩個方面，“防”是預防災害性、傷害性事故發生：“保”是通過各種措施對萬一發生的事故進行妥善處理。“防”是防災，“保”是減災。兩者相輔相成，缺一不可。

物業安全管理的目的，是要保證維持業主和使用者有一個安全舒適的工作、生活環境，以提高生活質量和工作效率。物業安全管理主要指在物業轄區內的防火、防盜、防破壞、防自然災害等，它涉及內容多且范圍廣。所以，建立一支專業化的安全管理團隊，是物業管理活動的重要環節，也是物業管理中的首要問題。而安全管理人員除了要具有良好的職業道德和業務素質、專業知識外，還必須有高度的責任心、使命感，真正做到管理與服務并存。

安全管理的兩個層面

“物”的安全；指的是物業管理區域內的各種專業設施和設備、各種公用的設施。

“人”的安全；指的是物業管理區域內的各種物業使用人員（業主）和物業從業人員。對物業使用人而言，一個安全的環境是“安居樂業”的首要。物業使用人的安全是指人身和物質財產的安全。物業從業人員是進行物業管理服務的主體，從事著水、電、安全保衛等一些比較容易產生安全問題的工作。同時還要面對著各種各樣的突發事件和“高空墜落”等無形的隱型殺手。

在這兩個層面中秩序維護人員的工作起到了較大的作用。那么物業秩序維護員將如何服務呢？

安全保障預防隱患

保障業主的人身和物質財產安全，為其提供一個舒適安全的工作和生活環境，是物業服務公司應盡的職責。那么如何加強對業主安全的保障呢？首先建立一支具有足夠力量的秩序維護員服務隊伍，是提供秩序維護員服務的前提；其次在秩序維護員數量方面，應足以承擔起物業管理區域內的秩序維護員服務任務，所有秩序維護員應經過嚴格培訓，具有做好秩序維護員工作的知識和能力；同時，還應該配有使秩序維護員完成服務任務的必要工具和裝備。秩序維護員服務要經過縝密研究確定，并以嚴格執行的秩序維護員服務方案、工作程序和監督檢查機制做保障，確保工作有效和接受監督。

高水平的秩序維護員服務，絕不僅僅看門護院和站崗巡邏，而是在做好日常秩序維護員服務的同時，通過管理者有目的、有針對性的調查研究，收集社會治安信息、動態，發現那些可能給業主安全帶來危害的潛在隱患，并能及時、準確，實事求是地向業主事先提出必要的警示，采取切實可行的防范措施，把可能發生的安全事故和隱患消滅在萌芽狀態。

維護秩序緊急應對

秩序維護員在值勤中，各類影響治安和交通秩序的情況都不同程度地存在著。通過對閑雜人員的清理，對車輛的疏導指揮，對各類違規行為的糾正等，達到保持物業管理區域內整體治安秩序良好的目的。只有這樣，才能為業主提供一個安全、祥和、有秩序的工作環境。

治安、火災和各類災害事故的發生有許多不確定因素。物業秩序維護員在各種危害業主和大廈安全的危險發生時，應能及時組織力量對正在進行的犯罪活動予以制止，對已經發生的事態予以控制，及時向公安機關報警，并協助公安機關開展工作。

三、物業安全管理的內容及方式

1、安全管理內容

（1）治安管理：主要是防盜、防聚眾鬧事、防各種任何影響工作人員身心健康和工作環境行為。保證日常辦公秩序井然有序，重大活動的順利進行，人身安全不受侵犯，財產不受損失。

（2）消防管理：設立防火工作負責小組，全力配合相關部門防火及防止各種自然災害。

（3）交通管理：維護物業內交通秩序，防止交通事故的發生和車輛被損被盜。

2、安全管理方式

安全管理方式以保安、消防、停車場自動監控管理系統為主導的監控管制為主，輔以固定崗哨、流動崗哨、機動應急分隊，建立一個嚴密、可靠的安全網絡。服務大樓安全崗位設置以填補技防“盲點”為準則，根據服務大樓實際情況，設置門崗和流動崗，流動崗哨按指定路線或非指定路線流動巡查。一般情況下的安全管理，則按事件的性質采取相應的應急措施，如重大活動、突發性事件和緊急事件的臨時性處置、管制，并在服務大樓的安全管理工作，設定緊急事件處理方案和突發性時間處理方案。

四、物業安全管理考核規程和標準

1.0目的

正確評價安全管理崗位的工作，提高各崗位的工作積極性，促進安全管理工作的改進和提高，做到有獎有罰，獎罰分明，以實現管理服務目標。

2.0適用范圍

本辦法適用于安全管理員、班長、主管的考核。

3.0職責

3.1安全班長負責每天對安管員的工作進行輔導、督查考核。

3.2安全主管負責每月對安全管理員、班長進行抽查考核。

3.3安全主任負責每季度對安全管理員、班長、主管進行抽查或考核。

3.4物業公司負責人負責對安全管理工作的隨機抽查。

4.0內容

4.1考核原則

本規定采用部門考核與日常檢查及客戶意見（表揚、投訴）相結合的原則，以計分的形式對安全管理崗位工作進行考核，力求客觀、公正、恰當地對安全管理崗位的工作進行評價、考核。

4.2考核方式

4.2.1部門考核

4.2.1.1由安全主任組織對安全管理崗進行考核。

4.2.1.2考核分六個項目：儀容儀表、工作紀律、崗位執行、服務態度、業務技能、突發事件處理。

4.2.2日常檢查

4.2.2.1安全主管、班長對安全管理員進行日常檢查，發現的問題按《考核標準》及公司相關規章制度進行扣分或加分。

4.3.2.2安全主任每周對安全管理工作進行檢查或抽查，發現的不符合項按《考核標準》對當事人進行扣分。

4.4客戶意見

客戶的表揚及投訴根據具體案例及情形對當事人加分或扣分。

4.5計分

4.5.1計分

4.5.1.1計分基數為100分，實際考核分根據考評標準加減分。

4.5.1.2被考核者得分=100–Σ（各項目評考扣分）+Σ（各項目考評加分）

4.6考核實施

4.6.1日常檢查發現的不合格項由安全主任審核確認。

4.6.2客戶意見由安全主任評分。

4.6.3考核每月進行一次,并記錄于《安全管理員考核表》，考核結果與年度評比掛鉤。評分低于70分（包括70分）者發一次書面整改通知，連續三個月受到書面警告予以記大過一次、停職檢查或解雇。

4.6.4例外獎懲

因安全管理員的突出貢獻或嚴重過失的獎懲采取例外原則，單獨按以下獎懲辦法處理，但其日常評考仍按此辦法實施。如被評考者出現嚴重過失被辭退或開除者，則其日常評考結果不計。

4.6.4.1獎勵

a) 拾金不昧、拒腐蝕、賄賂，屢受客戶稱贊者給予嘉獎。獎勵標準：

拾金不昧在5000元以下的等價物品給予嘉獎1次；5000-20000元的等價物品給予記小功1次；2萬元以上的物品給予記大功1次。

b) 搶險救災，保護客戶和管理區內人民生命財產安全，有突出表現者，給予記小功1次。

c) 對在轄區內發現并抓獲重大搶劫、盜竊案犯和其他違法犯罪分子的安全管理員給予記大功1次；發現但未抓獲搶劫、盜竊案犯和其他違法犯罪分子的安全管理員給予表揚并獎勵；參與抓獲搶劫、盜竊案犯和其他違法犯罪分子的安全管理員給予表揚并獎勵；參與但未抓獲搶劫、盜竊案犯和其他違法犯罪分子的安全管理員給予表揚并獎勵。

d) 努力學習業務知識，大膽提出合理化建議并得到推廣實施，對保安工作的改進做出較大貢獻者，給予嘉獎。

e) 對在各類區以下級別競賽中獲得前三名者、對在各類區以上（包括區級）級別競賽中獲得前三名者，公司可根據具體情況獎勵。

4.6.4.2懲罰

有下列表現之一的立即解雇。

a) 當值時濫用職權，以權謀私。

b) 對工作麻木不仁，玩忽職守造成工作失誤者。

c) 監守自盜、敲詐勒索、無理傷人、見危不救、給人民生命財產造成損害者，立即辭退、情節嚴重者，交司法機關追究其法律責任。

d) 不請假、連續曠工3天以上者。

e) 不服從上級管理（當眾頂撞和不服從崗位調動等），出于私利漫罵上級者。

f) 故意損壞公司設備、工具、原材料及重要文件者，除照價賠償外，可不經預告給予解雇。

g) 經常遲到、早退，工作紀律散漫，無上進心，經批評教育后無悔改之意者。

5.0相關文件

《安全管理崗位考評標準》

6.0質量記錄

6.1《安全管理員考核表》

6.2《書面警告》

附件一：安全管理崗位考評標準

五、物業保安管理技巧

一）、保安工作在物業管理中的地位

首先要解決的是，物業公司的領導和其他業務部門是如何看待保安部的。由于保安的來源問題，主要是外來工構成，文化層次不高，往往處于被人看不起的位置，如果是外界還可以理解，如果物業公司的人都看不起保安的話，那是大錯特錯了！不用多講，你來試下管保安。

其次，保安部差不多是唯一24小時值班的部門，物業管理的制度，大到條例，小到公司、部門的訪客登記，很多都是靠保安去落實。單這一個部門的工作量，可以說是占了整個物業管理業務的五成以上――這個估計應該差不多吧？

第三，最容易為公司帶來聲譽的部門，是保安部，最容易毀壞公司聲譽的部門，也是保安部。因為整天同業主/住戶有接觸嘛。

第四，業主/住戶最關心的是什么呢？安全！現在的社會，治安形勢復雜，你我人人自危，住戶也一樣。清潔可以差點，有投訴后再改進，管業的態度有問題嗎？馬上整頓！

可是，小區被盜了，有刑事案件發生了，你整改是應該的，可索賠來了，以后不交管理費了，人心惶惶了，要成立業委會炒公司了，等等，你說保安是不是要稍微重要一點啊？所以啊，請大家多重視下保安部的管理！

二）、保安部員工的特點

1、不可否認，大多數員工素質不高，尤其是，有很多物業公司將基層員工的工資壓得很低，根本就不想請好的保安；從個人修養到理解能力，都很差。

2、保安的流動性大，即便是工資給的高一點，也還是會走的，家里人覺得沒有前途嘛。流動性大不是主要問題，流動性大帶來的其中一個問題是，員工自己不看重這份工作，而且有一種隨時可以離開的感覺，所以，所以就比較難管，特別是一不如意，一受批評，就頂撞上司，要打要殺。。。。

記住，這一點很重要，對保安管理者來說，很重要。許許多多保安隊長就是受不了這種恐嚇，從而放松管理，聽之任之，甚至協助下屬一起欺瞞公司。