1 維修基金的建立與管理

　　房屋本體和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護是物業(yè)管理的重要內(nèi)容，是XX使用功能不斷完善的基礎(chǔ)工作。CPM在多的管理實踐中，一直將如何保障房屋使用壽命及確保房屋在使用期內(nèi)功能不斷完善、增值保值作為重點研究項目，探索成功經(jīng)驗。

　　CPM將參照建設(shè)部、財政部1998年11月9日頒發(fā)的建住房【1998】213號《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理法》和長沙市政府的有關(guān)規(guī)定，收取物業(yè)維修基金，建立物業(yè)維修基金科目。

　　在維修基金的管理中，CPM實行房屋本體和共用設(shè)施維修項目負責制，由CPM負責定期向XX業(yè)主委員會書面匯報項目執(zhí)行情況，努力使維修基金發(fā)揮最大效用，保障房屋本體和共用設(shè)施始終完好、運轉(zhuǎn)正常。

　　2 房屋本體及共用設(shè)施維修養(yǎng)護范圍

　　房屋本體共用部位維修養(yǎng)護范圍：房屋承重結(jié)構(gòu)部件（基礎(chǔ)、屋面、梁、柱、墻體），抗震結(jié)構(gòu)部位（構(gòu)造柱、梁、墻）、外墻面、樓梯間、公共通道。

　　共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護范圍：XX廣場道路及停車場、地下車庫、人防通道、自行車庫、室外照明、圍墻、大門、園林綠地、消防水池、標識導(dǎo)示、化糞池、雨污水管線、機電設(shè)備、消防設(shè)施、上下水主管道。

　　3 房屋本體共用部位及共用設(shè)施維修養(yǎng)護運作

　　房屋本體及共用設(shè)施維修養(yǎng)護工作將按制度（見4及5）有計劃按標準要求實施，屬日常維護的其費用由管理處日常物業(yè)管理費中支出，屬大中修、改造項目的報請XX業(yè)主委員會批準從房屋本體共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修基金中支出。按建設(shè)部、財務(wù)部及長沙市有關(guān)法規(guī)精神，結(jié)合CPM多年來在物業(yè)"房屋本體共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修基金"使用管理的成功經(jīng)驗，建議XX基金的使用和審批采用以下方案。

　　3.1 管理處每年年末向XX業(yè)主委員會作出本年度共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護實施情況的總結(jié)，并提出下一年度計劃。經(jīng)XX業(yè)主委員會審核批準后由管理處組織實施，所需費用從房屋共用部位共用設(shè)備設(shè)施維修基金中支出。堅持專款專用，接受XX業(yè)主委員會的監(jiān)督、查詢。

　　圖1 年度維修保養(yǎng)計劃運作程序結(jié)構(gòu)程序圖

　　3.2 特殊情況下，緊急搶修項目是為了確保XX工作人員正常工人不受影響和人身安全、財產(chǎn)安全免受威脅而緊急實施的，管理處在搶修項目實施后立即報XX業(yè)主委員會（有可能的盡量在實施前通報），費用從相應(yīng)的維修基金中支出。每半年向XX業(yè)主委員會匯總結(jié)算。

　　圖2 緊急搶修程序圖

　　4 房屋本體共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護周期

　　CPM根據(jù)長沙市房屋本體共用部位維修和共用設(shè)施設(shè)備維修基金有關(guān)規(guī)章制度，結(jié)合XX房屋本體共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的使用年限，制訂出房屋本體共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護周期。

　　4.1 房屋本體共用部位維修養(yǎng)護周期。（表1）

　　4.2 共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護周期。（表2）

　　5 房屋本體共用部位及公共設(shè)施維修計劃、標準

　　5.1 房屋本體共用部位維修計劃、標準

　　5.1.1 房屋本體共用部位日常維修養(yǎng)護計劃及實施方案（表3）

　　5.1.2 房屋本體共用部位定期維修養(yǎng)護計劃及實施方案（表4）

　　5.1.3 房屋本體共用部位維修養(yǎng)護標準及實施效果（表5）

　　5.1.4 房屋本體共用部位日常檢查表（表6）

　　5.2 共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護計劃及標準

　　5.2.1 共用設(shè)施設(shè)備日常維修計劃及實施方案（表7）

　　5.2.2 共用設(shè)施設(shè)備日常維修標準及實施效果（表8）

　　5.2.3 共用設(shè)施設(shè)備定期維修計劃及實施方案（表9）

　　5.2.4 共用設(shè)施設(shè)備定期維修標準及實施效果（表10）

　　5.2.5 共用設(shè)施設(shè)備日常檢查表（表11）

　　共用設(shè)施設(shè)備日常維修計劃及實施方案????????? 表7

　　序號類別項目日常維修計劃方案

　　1廣場道路路面、人行道、道牙每周檢查一遍，隨壞隨修。由工程部維按項目維修規(guī)程實施。

　　2室外照明高柱燈每天檢查一遍，隨壞隨修。由工程部按作業(yè)指導(dǎo)書實施。　柱頭燈　藏地燈

　　3溝渠池井雨水口每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由工程部按作業(yè)指導(dǎo)書規(guī)程實施。

　　雨水井　污水井　化糞池　閥門井

　　4園林綠地綠化每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。管理部安排綠化補種、園藝維修。

　　5機電設(shè)備變配電設(shè)備每天巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由工程部組織實施。

　　給排水設(shè)　6消防設(shè)施自動煙感報警系統(tǒng)每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由工程部按相關(guān)維修規(guī)程實施

　　消防栓、噴淋系統(tǒng)　疏散指示

　　7給排水管道管道每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由工程部按相關(guān)維修規(guī)程實施　閥門

　　8公用標識導(dǎo)視標識牌每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由工程部按相關(guān)維修規(guī)程實施　警示牌

　　9其它公用設(shè)施垃圾轉(zhuǎn)運站每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由工程部按相關(guān)維修規(guī)程實施　大門　圍墻

　　共用設(shè)施設(shè)備日常維修標準及實施效果? 表8

　　序號類別項目日常維修計劃日常維修實施效果

　　1廣場道路路面、人行道、道牙⑴路面修繕質(zhì)量標準；

　　⑵人行道鋪設(shè)修繕標準。平整、無坑洼、無積水、無缺損、完好率達99%以上

　　2室外照明高柱燈⑴電氣作業(yè)安全操作規(guī)程；

　　⑵燈具施工技術(shù)標準。燈泡正常使用，燈罩完好清潔，燈桿及燈座無破損，完好率達99%以上。　柱頭燈　藏地燈

　　3溝渠池井雨水口⑴井內(nèi)無積物，井壁無脫落；

　　⑵化糞池出口及分隔池無堵塞；

　　⑶井蓋上標志清晰。⑴井蓋完好率達100%，標志清晰；

　　⑵無缺損，少污積；

　　⑶無堵塞。

　　雨水井　污水井　化糞池　閥門井

　　4園林綠地綠化綠化工作標準。⑴綠化管理設(shè)施、設(shè)備齊全完好；

　　⑵園藝完好率達95%以上；

　　⑶綠化及時補種，覆蓋率達99%以上。

　　5機電設(shè)備變配電設(shè)備⑴變配電設(shè)備保養(yǎng)規(guī)程；

　　⑵給排水設(shè)備保養(yǎng)規(guī)程；

　　⑶空調(diào)維護保養(yǎng)規(guī)程。無故障停水停電， 設(shè)備正常安全運行

　　給排水設(shè)備　空調(diào)設(shè)備

　　6消防設(shè)施自動煙感報警系統(tǒng)

　　消防栓、噴淋系統(tǒng)⑴給排水管道施工技術(shù)標準；

　　⑵消防設(shè)施施工技術(shù)標準。⑴消防設(shè)施正常有效；

　　⑵靈敏準確報警。　疏散指示

　　7給排水管道管道給排水管道維護規(guī)程。管道通暢，無滲漏。　閥門

　　8公用標識導(dǎo)視標識牌⑴標識清楚，無污積，破損；

　　⑵安放牢固。⑴標志設(shè)施完好率100%；

　　⑵標志無損壞。　警示牌

　　9其它公用設(shè)施垃圾轉(zhuǎn)運站⑴無破損；

　　⑴無脫落；

　　⑶外觀良好。⑴確保圍墻的完好；

　　⑵確保垃圾轉(zhuǎn)運站正常使用。

　　圍墻大門

　　共用設(shè)施設(shè)備定期維修計劃及實施方案 表9

　　序號類別項目日常維修計劃方案

　　1廣場道路路面、人行道、道牙⑴每年對局部損壞嚴重，修補多次的路面、道牙、人行道板進行翻新。

　　⑵路面翻新面積應(yīng)控制在每年1‰以內(nèi)，其它控制每年5‰以內(nèi)，逐年遞增10%。翻新工作由工程部委托有關(guān)施工單位實施。

　　2室外照明高柱燈⑴燈桿每年刷漆一次；

　　⑵每月清潔燈具一次；

　　⑶每季檢修線路一遍；

　　⑷對于破損燈具及老化線路進行更換。由工程部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程維修。

　　柱頭燈　藏地燈

　　3溝渠池井雨水口⑴化糞池每半年清理一次；

　　⑵井蓋板每年刷一次漆，防止銹蝕；

　　⑶每季度清理井內(nèi)雜物一次；

　　⑷每年全面維修完善一次。由工程部按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施。

　　雨水井　污水井　化糞池　閥門井

　　4園林綠地綠化⑴春、夏季各補換3%~6%綠地一次，樹木春夏各補一次，每次3%；

　　⑵花木每半月修剪一次；

　　⑶草坪每月修剪一次；

　　⑷喬木每月修剪一次；

　　⑸根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，每年進行三次大消殺。由管理部按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施。

　　5機電設(shè)備變配電設(shè)備⑴每周檢查控制設(shè)備一次；

　　⑵每季檢查開關(guān)靈敏度及開關(guān)緊固件件完好情況；

　　⑶每年保養(yǎng)水泵一次；

　　⑷空調(diào)主機每年保養(yǎng)一次。由工程部組織實施。

　　給排水設(shè)備　空調(diào)系統(tǒng)

　　6消防設(shè)施自動煙感報警系統(tǒng)⑴消防栓及水泵接合器每半年油漆一次

　　⑵消防栓每半年排一次水，檢修一次；

　　⑶消防系統(tǒng)主要設(shè)備每年聯(lián)動測試一次。由工程部按相關(guān)維修規(guī)程實施　消防栓、噴淋系統(tǒng)　疏散指示

　　7給排水管道管道⑴每年刷一次管道油漆；

　　⑵每年檢測一次管道固定碼；

　　⑶每半年維護一次閥門；。由工程部負責維修。　閥門

　　8公用標識導(dǎo)視標識牌⑴每月清潔標識一次，并對標識安放基礎(chǔ)穩(wěn)固情況進行檢查維護一次

　　⑵每年對標識進行維護一次；

　　⑶每5年更換一次。由工程部組織實施。　警示牌

　　9其它公用設(shè)施垃圾轉(zhuǎn)運站⑴每年刷油漆一遍；

　　⑵每季度檢查排水溝通暢情況；

　　⑶每季度檢查一次泄水孔疏通情況。由工程部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程實施。

　　圍墻　大門

　　共用設(shè)施設(shè)備定期維修標準及實施效果? 表10

　　序號類別項目日常維修計劃日常維修實施效果

　　1廣場道路路面、人行道、道牙⑴路面施工質(zhì)量標準；

　　⑵人行道鋪設(shè)技術(shù)標準。使局部損壞嚴重路面通過翻新延長壽命，從而使整個道路保持均衡使用功能。

　　2室外照明高柱燈

　　⑴燈具施工技術(shù)標準。⑴實現(xiàn)良好的燈具外觀；

　　⑵照明系統(tǒng)正常有效啟用；

　　⑶照明設(shè)施線路完好率達99%以上。

　　柱頭燈　藏地燈

　　3溝渠池

　　井雨水口⑴化糞池清理作業(yè)規(guī)程；

　　⑵井蓋刷防銹漆作業(yè)規(guī)程；

　　⑴池內(nèi)、井內(nèi)沉積物及時清理，出口暢順；

　　⑵井蓋正常使用，密合；

　　⑶流水通暢，無堵塞。　雨水井　污水井　化糞池　閥門井

　　4園林綠地綠化綠化工作標準。綠草如茵，樹木青翠，剪切整齊。

　　5機電設(shè)備變配電設(shè)備機電設(shè)備維護保養(yǎng)規(guī)程。⑴無故障

⑵空調(diào)系統(tǒng)運行正常。

　　給排水設(shè)備　空調(diào)系統(tǒng)

　　6消防設(shè)施自動煙感報警系統(tǒng)

　　消防栓、噴淋系統(tǒng)消防報警系統(tǒng)維護保養(yǎng)規(guī)程。⑴設(shè)施正常有效使用；

　　⑵外觀完好，標識清楚；

　　⑶靈敏、準確報警。　疏散指示

　　7給排水管道管道給排水管道維護修繕標準。⑴管道通暢，無滲漏；

　　⑵閥門靈活、不漏水。　閥門

　　8公用標識導(dǎo)視標識牌XX標識、樓層標識、警示牌制作安裝及管理規(guī)定。⑴標識清潔美觀；

　　⑵安放穩(wěn)固；

　　⑶標識清晰。　警示牌

　　9其它公用設(shè)施垃圾轉(zhuǎn)運站垃圾轉(zhuǎn)運站及圍墻維護標準。⑴設(shè)施安全正常使用；

　　⑵完好美觀。　圍墻　大門
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